Se gestisci immobili tra Milano, Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni o nell'hinterland, sai bene che il CIS (Certificato di Idoneità Statica) non è più un semplice "pezzo di carta". È diventato uno snodo cruciale per la sicurezza del fabbricato e, spesso, un mal di testa burocratico.
Tuttavia, c'è molta confusione sulle tempistiche. Non basta dire "l'edificio è vecchio, quindi serve il CIS". Per capire se e quando devi attivarti, l'equazione corretta guarda a due variabili precise:
L’anzianità del fabbricato.
L’esistenza (e il deposito) del certificato di collaudo statico originario.
Questa distinzione cambia tutto. Vediamo come orientarsi senza perdere tempo.
1. La regola dei 50 anni: come cambia se hai il Collaudo
La maggior parte dei Regolamenti Edilizi dell'area metropolitana milanese (si pensi all'Art. 11.6 di Milano, recepito con variazioni da molti comuni limitrofi) segue una logica temporale precisa.
Non tutti gli edifici "over 50" sono uguali. Ecco i due scenari:
A) Edifici con più di 50 anni SENZA collaudo statico 🛑
Se il fabbricato ha superato il mezzo secolo di vita e negli archivi non c'è traccia di un collaudo statico regolarmente depositato, la soglia di attenzione è massima.
La scadenza: Solitamente il CIS va prodotto entro 5 anni dall'entrata in vigore del regolamento (o dal superamento dei 50 anni).
Significato pratico: È la situazione più critica. Senza il "visto" originario dello Stato/Comune, l'ente richiede una verifica strutturale aggiornata in tempi brevi.
B) Edifici con più di 50 anni CON collaudo statico depositato ✅
Se il certificato di collaudo esiste ed è stato depositato a suo tempo, il legislatore locale è più clemente.
La scadenza: La finestra temporale si allarga, solitamente richiedendo il CIS entro 10 anni.
Significato pratico: Il collaudo originario "compra tempo". Attesta che, almeno alla nascita, l'edificio era sano, permettendo una dilazione maggiore per la nuova verifica.
Il consiglio per l'Amministratore: Recuperare il collaudo statico originario è la prima mossa da fare. Averlo o non averlo può spostare la scadenza di 5 anni: un'enormità in termini di pianificazione di bilancio condominiale.
2. I casi "Jolly": quando il CIS serve subito (anche se l'edificio è giovane)
Attenzione: l'età non è l'unico fattore. Ci sono eventi nella vita di un condominio che fanno scattare l'obbligo del CIS o lo rendono un documento "bloccante" per altre pratiche.
Condoni e Sanatorie: Se stai gestendo pratiche per opere abusive con volumetria superiore a 450 m³, il CIS è spesso richiesto come allegato obbligatorio per chiudere la sanatoria. Senza di esso, la pratica non avanza.
Compravendite Immobiliari: A Milano (e sempre più spesso nell'hinterland), i notai e gli acquirenti attenti richiedono il CIS per avere garanzie sullo stato strutturale.
Per te significa: Evitare che una vendita si blocchi perché manca "il foglio strutturale", con conseguenti lamentele dei condòmini venditori.
Edifici Ante-1971: Per gli immobili costruiti prima della Legge 1086/1971 (l'era "pre-collaudo moderno"), l'assenza di documenti storici rende quasi automatica la necessità di una verifica equivalente per mettere ordine nel caos documentale.
3. Cosa rischi se non lo fai? (Oltre alla multa)
Per un amministratore, il rischio non è solo la sanzione amministrativa. Le conseguenze reali impattano sulla gestione quotidiana dello stabile:
Stop ai Lavori: La mancata emissione del CIS entro i termini può rendere inammissibili futuri interventi edilizi. Vuoi rifare la facciata o il tetto? Il Comune potrebbe dirti: "Prima portami il CIS, poi parliamo del resto".
Responsabilità e Fascicolo del Fabbricato: Il CIS è un documento cardine del Fascicolo del Fabbricato. La sua assenza in caso di cedimenti o problemi strutturali espone l'amministrazione a responsabilità dirette per culpa in vigilando.
Svalutazione: Un edificio certificato vale di più (ed è più vendibile) di uno con lo status strutturale "ignoto".
4. Scadenze: non fidarti del "si dice"
Molti comuni hanno recepito le norme nel 2014, ma tra proroghe, Covid e difficoltà tecniche, le date reali sono mobili. Inoltre, capire se il tuo edificio necessita di una verifica di:
1° Livello (Ispezione visiva, analisi qualitativa, check-list, nessun saggio invasivo);
oppure di 2° Livello (Indagini strumentali, carotaggi, prove di carico);
...non è qualcosa che si può improvvisare. Dipende dall'esito del primo step.
5. La verifica rapida di Aldegroup
Vuoi toglierti il dubbio senza impegnarti in preventivi complessi o allarmare l'assemblea inutilmente?
In Aldegroup adottiamo un metodo pragmatico. Per darti una prima risposta certa ci servono solo 3 dati:
Comune in cui si trova l'immobile.
Anno di costruzione (o data collaudo, se la sai).
Collaudo statico: Esiste? È reperibile? (Sì / No / Non so).
Con queste sole informazioni possiamo dirti se sei in zona rossa (scadenza imminente/già scaduta) o se puoi pianificare con calma, evitando urgenze costose e stressanti.
Vuoi che verifichiamo la situazione del tuo condominio?
Possiamoo analizzare per te, come primo step, se il regolamento specifico del Comune dove amministri ha recepito particolari restrizioni o proroghe rispetto alla normativa di Milano città. Ti interessa un check rapido su una località specifica dell'hinterland?
